Investieren in Polen. Leitfaden für die Geschäftstätigkeit in Polen

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Aktualisiert: 21.04.2024

Gründe für Investitionen in Polen!

Nach dem Zusammenbruch des kommunistischen Regimes in Mittelosteuropa übernahm Polen den Platz des Leaders in der Region. In den letzten drei Jahrzehnten ist das polnische Bruttoinlandsprodukt um mehr als das Zehnfache gestiegen, von 65 Milliarden USD im Jahr 1990 auf 690 Milliarden USD im Jahr 2023. Im selben Zeitraum wuchs die Wirtschaft Ungarns und Tschechiens um das 5- bzw. 7-Fache.

6 Gründe, in Polen zu investieren!

Das Wirtschafts- und Entwicklungsgefälle, das durch die kommunistischen Regime verursacht wurde, ist verschwunden. Polen ist derzeit einer der Top-Standorte für Investitionen und Geschäfte in Europa, und zwar aufgrund der folgenden Merkmale:

  • Zentrale Lage in der MOE-Region – benachbart mit Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ukraine, Belarus, Litauen, Russland.
  • Direkter Zugang zur Ostsee mit Seehäfen in Danzig, Gdingen, Stettin und Swinemünde.
  • Ausgebautes Autobahnnetz von 5.000 km und ein umfangreiches Schienennetz von 20.000 km.
  • Rechtliche und politische Stabilität – Mitglied der EU und der NATO.
  • Massiver Talent- und HR-Markt – 17,3 Mio. aktive Arbeitnehmer.
  • Riesiger Verbrauchermarkt – mit über 38 Millionen Einwohnern und einem ständigen Zustrom von Auswanderern aus Osteuropa.

Zentrale Lage in der MOE-Region Direkter Zugang zur Ostsee Ausgebautes Autobahnnetz Rechtliche und politische Stabilität Massiver Talent- und HR-Markt Riesiger Verbrauchermarkt –

Investieren Sie, um Talente in Polen einzustellen!

Der polnische Arbeitsmarkt ist anerkannt und zieht Investoren an, und dies aufgrund:

  • der Größe der Erwerbsbevölkerung, d. h. 15 Mio. erwerbstätige Einwohner,
  • der Gewinnung von Talenten aus den Nachbarländern, insbesondere aus der Ukraine und Belarus,
  • dem gut entwickelten Bildungssystem – 359 Universitäten (2022) – produzieren jedes Jahr ca. 300 Tsd. Hochschulabsolventen,
  • der stabilen und niedrigen Arbeitslosenquote (5 %),
  • den angemessenen Arbeitskosten – mittleres jährliches Bruttogehalt (22.000 EUR/Jahr),
  • dem relativ günstigen und gut ausgebauten öffentlichen Personenverkehr in den Großstädten,
  • den hohen Englischkenntnissen – Platz 13 im weltweiten Ranking (EF EPI).

Machen Sie in Polen Geschäfte und profitieren Sie vom Verbrauchermarkt der Europäischen Union!

Der Verbrauchermarkt ist aus den folgenden Gründen für geschäftliche Aktivitäten in Polen attraktiv:

  • Er ist der 6. größte in Europa in Bezug auf die Einwohnerzahl (38 Mio. Menschen)
  • und erreichte 449 Tsd. Mio. PLN an Verbraucherausgaben im 3. Quartal 2023.
  • Der Zugang zum Verbrauchermarkt der europäischen Länder (746 Mio.), einschließlich der Europäischen Union (448 Mio.).
  • Man profitiert vom offenen Gemeinschaftsmarkt und dem freien Verkehr von Waren und Dienstleistungen.

Warum sollte man in Polen investieren?

Polen ist in der MOE-Region führend, mit der höchsten Anzahl und dem höchsten Wert an ausländischen Investitionen. Die Wachstumsrate der polnischen Wirtschaft ist international bewundernswert. Gegenwärtig bietet Polen ein investorenfreundliches Umfeld, ein stabiles politisches und rechtliches System, ausgestattet mit steuerlichen Anreizen, für eine Geschäftstätigkeit in Polen. Die Merkmale des Landes (Größe, Bevölkerung, Arbeitsmarkt, Infrastruktur) bieten Investoren eine Vielzahl von Möglichkeiten.

Steuerliche Anreize für geschäftliche Aktivitäten in Polen

Der Erfolg Polens ist nicht nur auf die oben genannten Merkmale der Wirtschaft, der Arbeitskräfte und der Infrastruktur zurückzuführen, sondern auch auf das besondere Investitionsumfeld und insbesondere auf die steuerlichen Anreize.

Zu den wichtigsten Steuervergünstigungen und -anreizen gehören wie folgt:

  • eine relativ niedrige Einkommenssteuer,
  • Steuerermäßigungen für Holdinggesellschaften,
  • eine 0 % Steuer auf einbehaltene Gewinne (estnische KSt.),
  • eine Sonderwirtschaftszone mit Steuerbefreiungen,
  • Steuererleichterungen für F&E-Investoren,
  • IP-Box-Anreize.

Der Erfolg Polens ist nicht nur auf die oben genannten Merkmale der Wirtschaft, der Arbeitskräfte und der Infrastruktur zurückzuführen, sondern auch auf das besondere Investitionsumfeld und insbesondere auf die steuerlichen Anreize.

Im Folgenden finden Sie grundlegende Informationen über Anreize und Vorteile für neue Investoren.

Holdinggesellschaft

Die Gründung einer Holdinggesellschaft in Polen kann die folgenden Vorteile bieten:

  • eine ermäßigte 5 % KSt. auf Dividenden, die von einem Tochterunternehmen aus einem Land außerhalb der EU stammen,
  • keine Körperschaftssteuer (KSt.) auf den Verkauf von Anteilen an einem Tochterunternehmen.

Estnische KSt. – keine KSt. für Gewinn-Reinvestitionen

Kleinere Investoren, die (als Einzelanteilseigner) direkt an polnischen Unternehmen beteiligt sind und bestimmte Kriterien erfüllen, können eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben und von 0 % Körperschaftssteuer profitieren, wenn sie den Gewinn in die Gesellschaft reinvestieren.

SWZ – Sonderwirtschaftszonen

Größere Investitionen befinden sich häufig in Wirtschaftszonen – speziell ausgewiesenen Gebieten – und führen zu:

  • Ermäßigungen oder einer Befreiung von der Körperschaftssteuer (KSt.),
  • Ermäßigungen oder einer Befreiung von der Grundsteuer (ISt.).

Die konkrete Höhe der Ermäßigung (oder Befreiung) richtet sich nach dem Umfang der Investition und der Höhe der geplanten Einnahmen. Derzeit gibt es in Polen 14 Wirtschaftszonen, die über 110 Mrd. PLN an Investitionen und über 300 Tsd. Arbeitsplätze angezogen haben.

Innovationsbox – 5 % Einkommensteuer auf geistiges Eigentum

Unternehmen, die als F&E-Zentren tätig sind und tatsächlich Einkommen aus Rechten am geistigen Eigentum erzielen (sogenannte „qualifizierte Rechte am geistigen Eigentum“), können von einem ermäßigten Einkommensteuersatz von 5 % profitieren (sowohl ESt. als auch KSt.).

F&E-Entlastung

Sie ist ein besonderer steuerlicher Anreiz für Gesellschaften, die in F&E investieren. In der Praxis ermöglicht die F&E-Entlastung eine Verdoppelung der steuerlich absetzbaren F&E-Ausgaben für die Zwecke der Steuerberechnung. Interessanterweise kann die F&E-Entlastung mit der IP-Box verbunden werden. Dadurch kann der effektive Steuersatz deutlich unter 5 % sinken (je nach Höhe der F&E-Ausgaben).


Steuern in Polen – wichtige Fakten & Basissätze

Mehr über Steuern in Polen finden Sie in unserem Steuerleitfaden. In der folgenden Tabelle finden Sie grundlegende Fakten über das polnische Steuersystem, die Art von Steuern und die geltenden Steuersätze.

Körperschaftssteuer
  • 0 % – Estnische KSt.
  • 5 % – Innovationsbox (Einnahmen aus geistigem Eigentum)
  • 9 % – Satz für kleingewerbliche Steuerzahler (bis zu 2 Mio. EUR Umsatz)
  • 19 % – Regelsatz
MwSt.
  • 0 % – innergemeinschaftlicher Verkauf und Ausfuhr von Waren
  • 5 % – landwirtschaftliche Produkte, Bücher …
  • 8 % – Bauarbeiten
  • 23 % – Regelsatz
Kapitalertragssteuer
  • 0 %, 5 % und 10 % und 15 % – die üblichen Sätze aus Doppelbesteuerungsabkommen
  • 19 % –Regelsatz
  • 5 % für Holdinggesellschaften auf Dividenden
  • 0 % für eine Holdinggesellschaft beim Verkauf von Anteilen
Quellensteuer
  • 0 %, 5 % und 10 % und 15 % – die üblichen Sätze aus Doppelbesteuerungsabkommen
  • 19 % – der Dividenden-Regelsatz
  • 20 % – Zinsen, Lizenzgebühren – Regelsatz
Einkommenssteuer
  • 12 % bis zu 120.000 PLN
  • 32 % bei Überschreitung von 120.000 PLN
  • + 4 % Solidaritätszuschlag für Einkommen über 1 Mio. PLN
Verrechnungspreise Lokale Angaben obligatorisch für:

  • Finanztransaktionen > 10 Mio. PLN
  • sonstige Transaktionen > 2 Mio. PLN
  • mit Steuerparadiesen > 0,5 Mio. PLN

Rechtsformen für eine Geschäftstätigkeit in Polen

Das polnische Gesellschafts- und Unternehmensrecht bietet ausländischen Investoren eine Vielzahl von Rechtsformen. Die vollständige Liste der Rechtsform kann unten auf dieser Website eingesehen werden. Nichtsdestotrotz ist die GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung – auf Polnisch sp. z o. o.) die Wahl von ca. 95 % der ausländischen Investoren. Lediglich 3 % der Investitionen werden über AGs (Aktiengesellschaft – auf Polnisch S.A.) und 1 % über Zweigniederlassungen (auf Polnisch oddział) gegründet und betrieben.

Der Prozess der Gesellschaftsregistrierung in Polen ist relativ freundlich und gut organisiert. Der Anbieter wird Ihr neues Unternehmen innerhalb von ein paar Tagen gründen, ohne dass Sie Polen besuchen müssen.

Zum Vergleich: GmbH vs. AG vs. Zweigniederlassung

GmbH AG Zweigniederlassung
Beschränkung der Gesellschafterhaftung Ja. Ja. Nicht zutreffend.
Mindestgrundkapital 5.000 PLN 100.000 PLN Nicht zutreffend.
Art der zulässigen Beiträge Geld- und Sacheinlagen Geld- und Sacheinlagen Nicht zutreffend.
Mindestwert des Gesellschaftsanteils 50 PLN 0,01 PLN Nicht zutreffend.
Übliche Finanzierungsmethoden Kapitalzuführungen, Darlehen, Anleihen. Kapitalzuführungen, Darlehen, Anleihen, öffentliche Kapitalerhöhungen. Nicht zutreffend.
Ort der Registrierung KRS – Handelsregister KRS – Handelsregister und Aktienregister KRS – Handelsregister
Registrierungsfrist Von 1 Woche bis 6 Wochen. Von 3 Woche bis 10 Wochen. Von 1 Woche bis 6 Wochen.
Gesellschafterversammlungen In der Mehrzahl der Fälle – kein Notar erforderlich. Immer beim Notar. Nicht zutreffend.
Vertretung Von den Geschäftsführern und registrierten Bevollmächtigten. Von den Geschäftsführern und registrierten Bevollmächtigten. Von den Geschäftsführern, lokalen Vertretern, registrierten Bevollmächtigten.
Aufsichtsgremium Nicht obligatorisch. Obligatorisch. Nicht zutreffend.
Audit Obligatorisch bei Erfüllung der Kriterien Vermögen, Umsatz und Beschäftigung. Obligatorisch. Obligatorisch bei Erfüllung der Kriterien Vermögen, Umsatz und Beschäftigung.
Steuern KSt. – Regelsätze (9 und 19 %) und Anreize KSt. – Regelsätze (9 und 19 %) und Anreize KSt. – Regelsätze (9 und 19 %) und Anreize
Offenlegung des wirtschaftlichen Eigentümers Obligatorisch. Obligatorisch. Nicht zutreffend.

Eine vollständige Liste der verfügbaren Rechtsformen für die Ausübung einer Geschäftstätigkeit in Polen

Gesellschaften und Partnerschaften:

  • GmbH
  • AG
  • Einfache AG
  • Offene Handelsgesellschaft
  • Kommanditgesellschaft
  • Kommanditgesellschaft auf Aktien
  • Partnerschaftsgesellschaft

Nicht-körperschaftliche Formen

  • Zweigniederlassung
  • Repräsentanz
  • Gesellschaft bürgerlichen Rechts
  • JDG – selbstständig/Einzelunternehmen

NGO-Formen

  • Stiftung
  • Verein

Welche Form der Geschäftstätigkeit ist in Polen zu empfehlen?

Circa 95 % der ausländischen Investoren betreiben ihre Geschäfte in Polen in Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Diese Form bietet ein hohes Maß an Flexibilität, Haftungsbeschränkung und effizienter Besteuerung.


Beschäftigungsvorschriften in Polen

Die Möglichkeit, den MOE-Arbeitsmarkt zu erkunden, in Polen nach Talenten zu jagen und sie einzustellen, sind nach wie vor einige der Hauptgründe, warum sich internationale Konzerne für eine Präsenz in Polen entscheiden. Die polnischen Universitäten bringen jedes Jahr ca. 250 Tausend Absolventen hervor, die sich dem Arbeitsmarkt anschließen. Bürger aus Nachbarländern wie der Ukraine oder Belarus profitieren von den vereinfachten Einwanderungsregelungen und ziehen im Laufe der Jahre bereitwillig zu Arbeitszwecken nach Polen um.

Die Arbeitskräfte in Polen bieten wettbewerbsfähige Arbeitskosten, die im Vergleich zu westeuropäischen Ländern manchmal sogar um 300 % niedriger sind. Trotzdem bleiben die fachliche Qualität und die Qualifikationen auf dem gleichen Niveau.

Das monatliche Mindestgehalt in Polen betrug im Jahr 2024 4.300 PLN brutto, der Medianlohn 8.000 PLN brutto.

Das nachstehende Diagramm von Eurostat zeigt die Unterschiede beim durchschnittlichen Jahresgehalt pro Arbeitnehmer in den EU-Ländern im Jahr 2021.

Durchschnittliches bereinigtes Vollzeitgehalt pro Mitarbeiter

Quelle: Eurostat-Website

Beschäftigungsformen

Die Grundform der Beschäftigung in Polen ist der Arbeitsvertrag, der auf dreierlei Weise abgeschlossen werden kann, und zwar per:

  • Probearbeitsvertrag – für die Dauer von maximal 3 Monaten,
  • unbefristeten Arbeitsvertrag – der Standard und typisch für ein Arbeitsverhältnis ist, und
  • befristeten Arbeitsvertrag – der für einen Zeitraum von maximal 33 Monaten oder/und maximal 3 Verträge dieser Art mit einem einzigen Arbeitnehmer abgeschlossen werden kann.

Einige Gesellschaften nutzen alternative Formen der Beschäftigung, wie z. B.:

  • B2B-Verträge – die für hochqualifizierte Fachleute zulässig sind, die mit einem hohen Maß an Unabhängigkeit arbeiten (z. B. Rechtsanwälte, Architekten), oder
  • Dienstleistungsverträge – die häufig zur Erbringung von Dienstleistungen genutzt werden, die kein Unterordnungsverhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer erfordern (z. B. Reinigungsdienste), oder
  • Managementverträge – für Führungspersonal, Personalverwaltung.

B2B- und Dienstleistungsverträge dürfen nur unter besonderen Umständen und nicht zur Umgehung des Arbeitsrechts eingesetzt werden.

Grundlegende Anforderungen des polnischen Arbeitsrechts

Die polnische Arbeitsgesetzgebung schreibt vor, dass die Arbeitsbedingungen der Arbeitnehmer die folgenden Anforderungen erfüllen müssen:

  • Mindestlohn – der sich für 2024 auf 4.300 PLN beläuft,
  • Arbeitszeit – sie entspricht 8 h pro Tag bei einer 5-Tage-Woche und 40 h pro Woche in einem Abrechnungszeitraum, der 4 Monate nicht überschreitet,
  • Überstunden werden mit 50 % oder 100 % Zuschlag vergütet,
  • Ruhezeit – sie entspricht acht Stunden ununterbrochener Ruhezeit pro Tag und 35 Stunden ununterbrochener Ruhezeit pro Woche, davon mindestens elf Stunden am Sonntag,
  • Urlaub – er entspricht 20 oder 26 Tagen pro Kalenderjahr / je nach Dienstalter,
  • Pflichtversicherungen – die gesetzliche und obligatorische Versicherung deckt Folgendes ab: Rente, Invalidität, Krankheit, Unfall, Gesundheitsfürsorge,
  • Beachtung von Nichtdiskriminierung, Anti-Mobbing sowie Sicherheit und Gesundheitsschutz.

Mehr zum Arbeitsrecht in Polen finden Sie in unserem Leitfaden: Arbeitsrecht in Polen.

Wie hoch sind die Beschäftigungskosten in Polen?

Die Gesamtbeschäftigungskosten setzen sich zusammen aus dem Nettogehalt oder Nettolohn und den Beträgen, die aufgeschlagen werden (Steuern + Beiträge). Die Beträge, die auf das Gehalt bzw. den Lohn (den Nettobetrag) aufgeschlagen werden, belaufen sich in der Regel auf ca. 60 % und setzen sich zusammen aus Vorschüssen für die Einkommenssteuer, Pflichtversicherungsbeiträgen: Rente, Invalidität, Krankheit, Unfall, Gesundheitsführsorge.

Am Beispiel eines Bruttogehalts bzw. Bruttolohns von 8.000 PLN (also dem Medianlohn im Jahr 2023):

  • Monatliches Nettogehalt bzw. monatlicher Nettolohn (das effektive Gehalt bzw. der effektive Lohn, das bzw. den der Arbeitnehmer erhält): 6.053,53 PLN
  • Gesamtkosten des Arbeitgebers (effektive Kosten des Arbeitgebers): 9.638,40 PLN

Wo kann man in Polen Unternehmen lokalisieren? Auswahl der wichtigsten polnischen Städte

Es gibt nicht den einen empfohlenen oder bevorzugten Standort für eine Unternehmensansiedlung in Polen. Die Geschäftsaktivitäten internationaler Gesellschaften sind über ganz Polen verteilt. Die meisten Branchen konzentrieren sich jedoch auf die großen Städte wie Warschau, Krakau, Breslau und Niederschlesien, Posen, Lodz, Oberschlesien (Region Kattowitz) und die Dreistadt (Danzig – Zoppot – Gdingen).

Einige Regionen sind führend und werden von bestimmten Branchen bevorzugt, z. B:

  • Automobil: Region Breslau und Posen, Oberschlesien (Region Kattowitz),
  • IT-Industrie: Warschau, Krakau, Breslau, Posen,
  • Pharma: Lodz, Danzig, Warschau,
  • Lebensmittelproduktion: Warschau, Posen, Białystok,
  • Finanzen: Warschau,
  • Bergbau: Breslau, Oberschlesien, Lodz,
  • Haushaltsgeräte und Elektronik: Lodz, Breslau, Rzeszow.

Je nach Geschäftsstrategie, Branchenmerkmalen und Ressourcen entscheiden sich die Investoren für den Erwerb eigener Räumlichkeiten oder die Anmietung von Büro-, Lager- oder Produktionsstätten. Im Folgenden geben wir Ihnen einen grundlegenden Einblick in jede der verfügbaren Optionen.

Erwerb von Grundstücken zur Ausübung einer Geschäftstätigkeit in

Bürger und Gesellschaften aus der EU, dem Europäischen Wirtschaftsraum (EU + Norwegen, Island, Liechtenstein) und der Schweiz dürfen in Polen Gewerbeimmobilien erwerben – und zwar zu den gleichen Bedingungen wie polnische Bürger und Gesellschaften.

Nicht-EU-Unternehmen müssen möglicherweise für einen Immobilienerwerb eine Genehmigung einholen. In der Praxis sind neue Investitionen in Polen jedoch meist mit der Gründung einer neuen GmbH vor Ort verbunden. Eine lokale Gesellschaft ist als „EU-Einrichtung“ von der Verpflichtung befreit, eine Genehmigung für einen Immobilienerwerb einzuholen, und darf ungehindert ein Grundstück für den Bau eines Lagers oder einer Fabrik kaufen. Mehr über den Prozess des Immobilienerwerbs finden Sie in unserem Leitfaden: Immobilienkauf in Polen.

Im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien gibt es in Polen für den Handel und den Erwerb von größeren (mindestens 3,000 m2) landwirtschaftlichen Flächen sehr strenge Vorschriften. Kleinere Parzellen dürfen frei erworben werden. Weitere Informationen über die Beschränkungen bei der Vermarktung und Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen finden Sie auf unserer speziellen Website: Kauf von landwirtschaftlichen Flächen in Polen.

Miete eines Lagers oder einer Produktionsstätte

Inländische und ausländische Unternehmer dürfen mit Leichtigkeit jede beliebige Menge an Lager– oder Produktionsfläche ohne Einschränkungen mieten. Die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters kann Einfluss auf die vom Vermieter geforderten Mietsicherheiten haben (eine höhere Kaution oder Bankgarantie).

Lagermiete – Eckdaten für das 4. Quartal 2023

Region Lagerbestand Hauptmiete / qm in EUR
Warschau Gesamtbestand: 6,5 Mio. qm

Im Bau befindlich: 0,5 Mio. qm

Leerstandsquote: 9,5 % (Stadt Warschau), 7,5 % (Ballungsraum Warschau)

Stadt Warschau: 4,5-9,75 EUR

Ballungsraum Warschau: 3,5-5,75 EUR

Oberschlesien

(Region Kattowitz)

Gesamtbestand: 5,5 Mio. qm

Im Bau befindlich: 0,3 Mio. qm

Leerstandsquote: 6,1 %

3,6–5,75 EUR
Zentralpolen

(Region Lodz)

Gesamtbestand: 4,5 Mio. qm

Im Bau befindlich: 0,4 Mio. qm

Leerstandsquote: 10,2 %

3,8-4,3 EUR
Breslau/Niederschlesien Gesamtbestand: 4,1 Mio. qm

Im Bau befindlich: 0,8 Mio. qm

Leerstandsquote: 8,1 %

3,9–4,7 EUR
Posen Gesamtbestand: 3,4 Mio. qm

Im Bau befindlich: 0,25 Mio. qm

Leerstandsquote: 6,5 %

3,7–4,5 EUR
Danzig Gesamtbestand: 1,5 Mio. qm

Im Bau befindlich: 0,3 Mio. qm

Leerstandsquote: 1,7 %

4,5–6,0 EUR
Stettin Gesamtbestand: 1,3 Mio. qm

Im Bau befindlich: 0,0 Mio. qm

Leerstandsquote: 7,2 %

4,0–4,8 EUR
Krakau Gesamtbestand: 1,1 Mio. qm

Im Bau befindlich: 0,15 Mio. qm

Leerstandsquote: 2,2 %

4,7–6,5 EUR

Miete von Büroräumen

Auch die Anmietung von Büroräumen ist für ausländische Gesellschaften nicht eingeschränkt. Darüber hinaus sind neben der klassischen Anmietung von Flächen auf exklusiver Basis auch Servicebüros, virtuelle Büros oder Büros auf Zeit beliebt.

Die meisten gewöhnlichen Mietverträge haben eine feste Laufzeit, d. h. in der Regel 3, 5 Jahre oder noch länger, da solche Verträge aufgrund gesetzlicher Bestimmungen schwieriger zu kündigen sind als solche, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden.

Ein häufiges Modell ist ein Mietvertrag mit einer Ausstattungsoption, wobei die Kosten für die Ausstattung je nach Vereinbarung in der Miete enthalten sind oder zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden.

Neben der Miete müssen die Mieter damit rechnen, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen des Büros aufkommt und die Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes und die erbrachten Dienstleistungen (z. B. Sicherheit, Reinigung, Schneeräumung usw.) übernimmt, obwohl es einige Mietverträge gibt, bei denen der Mieter derjenige ist, der alle Dienstleistungen direkt selbst bezahlt. Die gängigste Art der Abrechnung der sogenannten Nebenkosten ist die Open-Book-Methode, d. h. es werden monatliche Vorauszahlungen geleistet, die dann nach den tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet werden.

Da es sich bei den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgelegten Nebenkosten nur um eine Schätzung handelt, ist es ratsam, im Vertrag sowohl den genauen Umfang des Leistungs- und Betriebskostenkatalogs als auch die Möglichkeit des Mieters, die entstandenen Kosten zu überprüfen, festzulegen.

Außerdem muss der Mieter für den Verbrauch von Versorgungsleistungen selbst aufkommen. Auch bei Verträgen, die für einen längeren Zeitraum abgeschlossen werden, ist es relativ üblich, dass es mietfreie Zeiten gibt, die meist über einen längeren Zeitraum verteilt sind.

Daten zu den Büromieten für das 4. Quartal

Region Lagerbestand Hauptmiete / qm in EUR
Warschau Gesamtbestand: 6,23 Mio. qm

Im Bau befindlich: 265 Tsd. qm

Leerstandsquote: 10,4 % (Warschau Stadt), 7,5 % (Warschau Ballungsraum)

Warschau Stadt: 17-26 EUR

Ballungsraum Warschau: 12-18 EUR

Oberschlesien

(Region Kattowitz)

Gesamtbestand: 749 Tsd. qm

Im Bau befindlich: 45 Tsd. qm

Leerstandsquote: 21,5 %

11,5-15,5 EUR
Lodz Gesamtbestand: 636 Tsd. qm

Im Bau befindlich: 43 Tsd. qm

Leerstandsquote: 20 %

11–14 EUR
Breslau/Niederschlesien Gesamtbestand: 1,35 Mio. qm

Im Bau befindlich: 70 Tsd. qm

Leerstandsquote: 18,2 %

9-17 EUR
Posen Gesamtbestand: 672 Tsd. qm

Im Bau befindlich: 55 Tsd. qm

Leerstandsquote: 15 %

13,3–15,5 EUR
Dreistadt (Danzig, Zoppot, Gdingen) Gesamtbestand: 1,05 Mio. qm

Im Bau befindlich: 42 Tsd. qm

Leerstandsquote: 13,3 %

9-17 EUR
Stettin Gesamtbestand: 185 Tsd. qm

Im Bau befindlich: 3.900 qm

Leerstandsquote: 4.8 %

10,8-15 EUR
Krakau Gesamtbestand: 1,81 Mio. qm

Im Bau befindlich: 25 Tsd. qm

Leerstandsquote: 19,8 %

9–17,50 EUR

Entwicklung von Produktionsanlagen

Wenn Sie als Investor eine eigene Fabrik oder ein Lagerhaus bauen wollen, müssen Sie eine Baugenehmigung einholen. Dies ist jedoch nicht die einzige Genehmigung, die für das Projekt benötigt wird. Zuvor müssen Sie eine Reihe weiterer Entscheidungen, Vereinbarungen und Stellungnahmen einholen sowie einen Bauplan erstellen, der von einem zugelassenen Bauplaner oder Architekten ausgearbeitet wurde.

Welches sind die wichtigsten Dokumente im Investitionsprozess?

Wichtige Dokumente für den Investitionsprozess:

  • Planfeststellungsbeschluss – er bestimmt die grundlegenden architektonischen und städtebaulichen Parameter der Investition. Er ist erforderlich, wenn das Grundstück, auf dem Sie bauen wollen, nicht im örtlichen Flächennutzungsplan enthalten ist.
  • Umweltgenehmigung – diese Entscheidung bestimmt die Umweltbedingungen des Projekts. Für den Bau einer Fabrik oder eines Lagers mit zugehöriger Infrastruktur muss eine Umweltgenehmigung eingeholt werden, wenn die Fläche des Projekts mindestens so groß ist:
    • 5.000 qm (in Gebieten, die unter Naturschutz stehen) oder
    • 10.000 qm in anderen, nicht geschützten Gebieten.
    • In einigen Fällen kann es erforderlich sein, vor dem Erlass der Umweltgenehmigung einen Umweltbericht zu erstellen, auf dessen Grundlage eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt wird. Dies gilt insbesondere für den Bau größerer, technisch fortschrittlicher oder umweltgefährdender Anlagen und Einrichtungen. Die Erstellung eines Umweltberichts und einer Umweltverträglichkeitsprüfung ist ein zeitaufwändiges und recht kompliziertes Verfahren, das auch Konsultationen mit den örtlichen Gemeinden und sogar die Beteiligung von Umweltorganisationen beinhaltet, insbesondere wenn die zu bauende Investition in der Nähe wertvoller natürlicher Ressourcen liegt.
  • Entscheidung über den Ausschluss von der landwirtschaftlichen Erzeugung – Land, das aus Böden organischen Ursprungs besteht, sowie Land, das aus Böden mineralischen Ursprungs besteht, die zu den höheren Klassen (I, II, III, IIIa und IIIb) gehören, dürfen nur nach Einholung einer Genehmigung über den Ausschluss von der landwirtschaftlichen Erzeugung für die Bebauung genutzt werden.
  • Anschlussbedingungen der Versorgungsunternehmen – um sicherzustellen, dass die Gebäude an die Strom-, Wasser-, Wärme-, Gas-, Abwasser- und Telekommunikationsnetze angeschlossen werden können, ist es notwendig, von den jeweiligen Netzbetreibern Vereinbarungen über die Anschlussbedingungen zu erhalten.
  • Wasserrechtliche Genehmigungen – eine solche Genehmigung kann erforderlich sein, wenn die Durchführung der Investition oder der Betrieb der Fabrik mit einer besonderen Nutzung der Wasserressourcen verbunden ist.
  • Baugenehmigung – dies ist eine Entscheidung, mit der der Bauplan genehmigt und der Investor zur Durchführung der Bauarbeiten ermächtigt wird. Wichtig ist, dass der Investor, um eine Baugenehmigung zu erhalten, über einen Rechtstitel für das Grundstück verfügen muss, der ihn zur Durchführung von Bauarbeiten berechtigt. Dieser Titel kann sich aus dem Eigentum oder dem Nießbrauch an dem Land ergeben, aber auch aus einem Vertrag mit dem Eigentümer, z. B. einem Pachtvertrag oder einem Kaufvorvertrag, der den künftigen Käufer berechtigt, die Investition baulich oder dokumentarisch vorzubereiten.
  • Nutzungsgenehmigung – eine Genehmigung, die von der Bauaufsichtsbehörde nach Abschluss der Bauarbeiten und Abnahme des Gebäudes erteilt wird und zur Aufnahme des Betriebs im Gebäude berechtigt.

Wenn Sie als Investor eine eigene Fabrik oder ein Lagerhaus bauen wollen, müssen Sie eine Baugenehmigung einholen. Dies ist jedoch nicht die einzige Genehmigung, die für das Projekt benötigt wird.

Mehr über den Bau- und Entwicklungsprozess finden Sie in unserem Leitfaden: Immobilienentwicklung in Polen.


Kontrolle ausländischer Investitionen in Polen

Bestimmte ausländische Investitionen in Polen werden vom polnischen Amt für Wettbewerbs- und Verbraucherschutz (UOKiK) geprüft.

Die Verpflichtung zur Prüfung und Genehmigung von Auslandsinvestitionen bezieht sich auf:

  • alle börsennotierten Aktiengesellschaften oder
  • Gesellschaften aus polnischen strategischen Sektoren, u. a. Energie, Öl und Gas, Chemie, Telekommunikation, IT, Lebensmittelproduktion und Verkehr.

Wenn der Umsatz des Zielunternehmens 10 Mio. EUR übersteigt und die Transaktion bestimmte Schwellenwerte (50 %, 33 %, 25 %, 20 %) erreichen soll, ist die Zustimmung des UOKiKs erforderlich. Das UOKiK bewertet solche Investitionen unter dem Gesichtspunkt der Prüfung der öffentlichen Ordnung. Gegen eine ablehnende Entscheidung über eine Investition kann innerhalb von 30 Tagen beim Verwaltungsgericht Widerspruch eingelegt werden.


Fusionskontrolle

Fusionen und Übernahmen in Polen können, unabhängig davon, ob sie als inländische oder ausländische Investitionen betrachtet werden, einer Fusionsgenehmigung unterliegen, wenn sie diese Schwellenwerte überschreiten:

  • der weltweite Gesamtumsatz der Teilnehmer übersteigt 1.000 Mio. EUR oder
  • der Gesamtumsatz der Teilnehmer in Polen übersteigt 50 Mio. EUR.

Die Fusionsanmeldung kann beim UOKiK eingereicht werden, sobald die Absicht verwirklicht ist, z. B. durch Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinbarung, einer bindenden Absichtserklärung, einer nicht bindenden Absichtserklärung oder Ähnliches. Die Fusionsgenehmigung wird in der Regel innerhalb eines Monats erteilt.

Gegen eine ablehnende Entscheidung kann innerhalb eines Monats beim Gericht für Wettbewerb und Verbraucherschutz in Warschau Widerspruch eingelegt werden. Weitere Einzelheiten finden Sie auf unserer Webseite: Fusionen und Übernahmen – Fusionskontrolle


Investieren & Geschäftstätigkeit in Polen – FAQ

Ist Polen ein investitionsfreundliches Land?

Ja, Polen ist investorenfreundlich. Es gibt keine größeren Beschränkungen für die Aufnahme von Investitionen in Polen. Einige Investitionen können der Fusionskontrolle oder der Prüfung durch die Wettbewerbsbehörden unterliegen. Es gibt verschiedene Anreize, einschließlich Steuervergünstigungen, die Investoren in Polen anlocken.

Welches sind die wichtigsten Investitionsanreize in Polen?

Das polnische Steuersystem bietet für Investoren eine Vielzahl von Steueranreizen. Dazu gehören:

  • Steuerermäßigungen für Holdinggesellschaften,
  • 0 % Steuer auf einbehaltene Gewinne – estnische KSt.,
  • Sonderwirtschaftszone mit Steuerbefreiungen,
  • F&E-Anreize,
  • Steuererleichterungen,
  • IP-Box-Anreize.

Durch den geschickten Einsatz verschiedener Erleichterungen kann eine effektive Körperschaftsbesteuerung von 0 bis 5 % erreicht werden.

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