Immobilienerwerb in Polen

Aktualisiert: 21.03.2024

Der Immobilienmarkt in Polen

Seit einigen Jahren verzeichnet der polnische Immobilienmarkt ein stetiges und hohes Wachstum der Zahl der Transaktionen, das vor allem auf die robuste Nachfrage nach Immobilien für Wohn- und Investitionszwecke zurückzuführen ist. Der Immobilienerwerb in Polen ist mit vielen Formalitäten verbunden, erfordert die Kenntnis zahlreicher gesetzlicher Bestimmungen und des lokalen Marktes. Dies führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen.

Immobilienkäufe in Polen – Die wichtigsten Fakten für 2024

Arten von Immobilientransaktionen

Zu den häufigsten Immobilientransaktionen in Polen gehören:

• der Kauf einer Wohnung,
• der Kauf eines Hauses,
• der Kauf einer Immobilie, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen,
• der Kauf einer Gewerbeimmobilie,
• Sale & Leaseback,
• der Kauf einer Immobiliengesellschaft.

Das Verfahren des Immobilienerwerbs in Polen – die Phasen

Immobilienerwerb in Polen ist fast nie so einfach wie die Unterzeichnung eines Vertrages in einem Notariat. In der Regel recherchiert der Käufer vor der Transaktion den rechtlichen Status der Immobilie, um mögliche Risiken auszuschließen (Immobilien-Due-Diligence) und verhandelt die kommerziellen und rechtlichen Bedingungen der Transaktion. Außerdem gibt es eine Reihe von (steuerlichen, meldepflichtigen und vertraglichen) Verpflichtungen, die nach Abschluss der Transaktion erfüllt werden müssen. Im Folgenden erfahren Sie mehr über das Verfahren und die Phasen eines Immobilienkaufs.

Phase 1 – Recherche des rechtlichen Status der Immobilie vor der Transaktion

Bevor Sie eine Immobilienkauftransaktion durchführen, sollten Sie zunächst den rechtlichen Status der Immobilie recherchieren.

Die Recherche sollte mindestens die folgenden Punkte umfassen:

• das Recht des Verkäufers an der Immobilie,
• die Existenz beschränkt dinglicher Rechte und
• andere Ansprüche und Rechte Dritter,
• Planungsvorschriften,
• Denkmalschutz,
• die Einhaltung des Baurechts.

Der Umfang der Recherche hängt von der Art und dem Wert der Transaktion ab. Bei einfachen Wohnungstransaktionsgeschäften beispielsweise kann sich die Recherche auf die Beseitigung der grundlegenden Risiken beschränken. Dies geschieht durch die Überprüfung der grundlegenden Dokumente und das Studium der Aufzeichnungen in den öffentlich zugänglichen Grundbüchern. Bei einem Kauf oder einer Investition in eine Gewerbeimmobilie wird die Immobilie in der Regel im Rahmen eines detaillierten Verfahrens, der sogenannten Due Diligence, untersucht, das neben den rechtlichen Aspekten der Immobilie auch kaufmännische Fragen, die Bewertung der Immobilie und die Prüfung des technischen Zustands der Immobilie umfasst.

Das Verfahren der Immobiliensuche beinhaltet auch die Überprüfung, ob ein ausländischer Käufer verpflichtet ist, eine Sondergenehmigung, d. h. eine Genehmigung für den Immobilienkauf, zu erhalten, oder ob es möglich ist, eine der Ausnahmen in Anspruch zu nehmen.

Phase 2 – Immobilienkaufvorvertrag und endgültiger Immobilienkaufvertrag

In den meisten Fällen ist der Abschluss des endgültigen Immobilienkaufvertrages ohne vorherige Unterzeichnung eines Vorvertrags aus rechtlichen und wirtschaftlichen Gründen nicht möglich oder nicht ratsam. In der Praxis werden Immobilienkaufgeschäfte typischerweise in die folgenden Phasen unterteilt:

1. die Unterzeichnung eines Vorvertrages, der mindestens Folgendes umfasst:
   • die wesentlichen Bestimmungen des endgültigen Kaufvertrages, d. h. die Bezeichnung und Beschreibung der Immobilie und dessen Preis,
   • die Bedingungen, die eine oder beide Parteien erfüllen müssen, um sicherzustellen, dass der endgültige Kaufvertrag zustande kommt,
2. die Erfüllung der vereinbarten Bedingungen durch die Parteien (z. B. Einholung der Genehmigungen verschiedener öffentlicher Stellen, Erlangung einer Bankfinanzierung durch den Käufer, Umwidmung des Grundbesitzes, Erlangung einer Planungsvorentscheidung),
3. die Unterzeichnung des endgültigen Immobilienkaufvertrages.

Phase 3 – Maßnahmen nach dem Abschluss – Verpflichtungen nach dem  Immobilienerwerb in Polen

Die Immobilienübergabe

Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, ist der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie an den Käufer zu übergeben. Die Übergabe der Immobilie beinhaltet in der Regel eine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie und die Übergabe von Gegenständen, die zum Betreten der Immobilie erforderlich sind, wie z.B. Schlüssel oder eine Zugangskarte. Die Parteien sollten die Übergabe der Immobilie durch Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls bestätigen. Das Protokoll enthält unter anderem eine Beschreibung des Zustands der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe.

Der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie ist aus rechtlicher Sicht entscheidend. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen gehen mit dem Verkauf der Immobilie alle Vorteile (z. B. Mieteinnahmen) und Lasten (z. B. Betriebskosten) sowie die Gefahr des zufälligen Verlusts oder der Beschädigung der Immobilie auf den Käufer über.

Die Übergabe der Dokumente, die die Immobilie betreffen

Darüber hinaus muss der Verkäufer dem Käufer die notwendigen Dokumente über die Immobilie zur Verfügung stellen, einschließlich eines Wartungsbuchs für die Immobilie, eines Energieausweises für das Gebäude oder Unterlagen zu allen abgeschlossenen Mietverträgen.

Beantragung einer Eintragung im Grundbuch und Hypothekenregister

Nach dem Kauf der Immobilie muss der Käufer beim Gericht beantragen, als Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch und Hypothekenregister eingetragen zu werden. Der Antrag kann vom Käufer persönlich oder von einem vom Käufer beauftragten polnischen Notar unmittelbar nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde gestellt werden. Die Eintragung in das Register erfolgt in der Regel innerhalb weniger Wochen, in Großstädten kann die Wartezeit jedoch länger sein.

Meldung der Transaktion für Grundsteuerzwecke

Käufer gehen oft davon aus, dass die Eintragung für die Zwecke der Grundsteuer automatisch mit dem Abschluss des Kaufvertrages erfolgt. Leider liegen sie falsch. Ein Immobilienkäufer ist verpflichtet, Immobilienerwerb in Polen für die Zwecke der Grundsteuer bei der für den Standort der Immobilie zuständigen Verwaltungsbehörde der Stadt (Gemeinde) mit einem speziellen Formular anzuzeigen – das Formular muss innerhalb von 14 Tagen nach der Transaktion eingereicht werden.

Abschluss von Verträgen mit Versorgungsunternehmen

Beim Immobilienerwerb in Polen gehen die Verträge mit den Versorgungsunternehmen nicht automatisch auf den Käufer über. In der Regel muss der neue Eigentümer neue Verträge unterzeichnen. Versorgungsunternehmen (Strom- und Wasserversorger, Abwasserentsorger) verlangen in der Regel ein Übergabeprotokoll, in dem die Zählerstände angegeben sind. In einigen Fällen kann ein Vertrag übertragen/abgetreten werden, aber dazu müssen Käufer und Verkäufer die Büros des jeweiligen Anbieters (z. B. Internet- oder Kabel-TV-Anbieter) aufsuchen.

Benachrichtigung der Mieter, dass die Immobilie verkauft wurde

Wenn die Räumlichkeiten in der Immobilie vermietet sind, muss der Käufer die Mieter darüber informieren, dass der Eigentümer der Immobilie gewechselt hat. Der Käufer wird von Rechts wegen zum Vermieter der vermieteten Räumlichkeiten, ohne dass er einen neuen Mietvertrag oder einen ergänzenden Anhang zu einem vom Verkäufer abgeschlossenen Vertrag unterzeichnen muss.

Benachrichtigung der Wohngemeinschaft oder Genossenschaft über den Verkauf der Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, die Teil eines größeren Komplexes ist, z. B. eines Mehrfamilienhauses, müssen Sie den Verkauf an die Wohngemeinschaft oder Genossenschaft melden.

Immobilienversicherung

Der Abschluss einer Versicherung gegen Feuer und andere zufällige Ereignisse für die Immobilie und einer Haftpflichtversicherung für den Käufer ist zwar nicht zwingend erforderlich, wird aber empfohlen.

Sonstige Verpflichtungen, die sich aus der Art oder den Umständen einer Transaktion ergeben

Die obige Liste ist nur ein Beispiel für die Verpflichtungen, die der Käufer erfüllen muss. Je nach Art und Umständen der Transaktion kann der Käufer auch zu anderen Handlungen verpflichtet sein, die oben nicht aufgeführt sind (z. B. Handlungen im Zusammenhang mit der Landwirtschaftssteuer, dem Erbnießbrauchrecht, dessen Umwandlung in Eigentum).

Immobilienkäufe in Polen – die Verträge

Wenn Sie eine Immobilie in Polen kaufen möchten, müssen Sie einen Vertrag (in der Regel einen Kaufvertrag) in der Rechtsform einer notariellen Urkunde abschließen, die von einem polnischen Notar erstellt wird. In vielen Fällen müssen Sie neben dem Kaufvertrag noch weitere Verträge abschließen. Die Art der zusätzlichen Verträge hängt von der Art der zu erwerbenden Immobilie und dem Stand der Verhandlungen ab. Hier erfahren Sie mehr über die Verträge, die Sie beim  Immobilienerwerb in Polen antreffen können.

1. Immobilienreservierungsvereinbarung

Eine Reservierungsvereinbarung wird typischerweise im Falle des Verkaufs einer Immobilie durch einen Immobilienmakler (eine Immobilienagentur) getroffen. Durch eine Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Verkäufer der Immobilie, diese für einen bestimmten Zeitraum nicht an eine andere Person zu verkaufen. Eine Reservierungsvereinbarung sollte unter anderem die Bezeichnung der Immobilie, den Verkaufspreis, den Zeitraum der Reservierung und die Reservierungsgebühr (falls vorhanden) enthalten. Diese Art von Vereinbarung muss nicht in der Rechtsform einer notariellen Urkunde (eines Notariatsakts) abgeschlossen werden. Er kann die Form eines gewöhnlichen schriftlichen Vertrages haben.

2. Erschließungsvertrag

Ein Erschließungsvertrag ist eine besondere Art von Vertrag, der sich auf Wohnimmobilien bezieht. Im Rahmen eines Erschließungsvertrages verpflichtet sich ein Erschließungsunternehmen, ein Gebäude zu errichten und das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Diese Art von Vertrag erfordert die Form eines Notariatsakts. Die Bedingungen eines Erschließungsvertrages sind weitgehend durch Gesetze geregelt, die den Käufer eines Hauses oder einer Wohnung als die Vertragspartei mit der schwächeren Verhandlungsposition schützen sollen. Wichtig ist, dass die Bedingungen eines Erschließungsvertrages, die für einen Käufer ungünstiger sind als die gesetzlichen Bestimmungen, ungültig sind. Wenn die Bedingungen eines Erschließungsvertrages als weniger günstig befunden werden, gelten stattdessen die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen.

Das Gesetz besagt, dass ein Erschließungsvertrag präzise das Folgende spezifizieren muss:

• die Bezeichnung und den Standort des Gebäudes oder der Wohneinheit,
• die Fläche und die Raumaufteilung sowie den Umfang und den Standard der vom Bauträger durchzuführenden Ausstattungsarbeiten,
• das Datum, an dem das Eigentum auf den Käufer übertragen werden soll,
• den Preis, das Fälligkeitsdatum und die Zahlungsbedingungen,
• das Start- und Enddatum für den Bau des Erschließungsprojekts,
• die Bedingungen für den Rücktritt vom Erschließungsvertrag sowie für die Rückerstattung des vom Käufer gezahlten Geldes im Falle eines Rücktritts,
• die Zinsen und Vertragsstrafen für die Parteien eines Erschließungsvertrages,
• die Methode, die zur Messung der Fläche der Wohneinheit oder des Hauses verwendet wird.

Das Gesetz besagt, dass alle Preise und Gebühren, die dem Bauträger im Rahmen eines Erschließungsvertrages zustehen, auf ein Treuhandkonto bei einer Bank eingezahlt werden müssen; wenn jedoch:

• die Bank ein offenes Treuhandkonto führt, wird das auf diesem Konto hinterlegte Geld an den Bauträger ausgezahlt, sobald festgestellt wird, dass eine bestimmte Phase des Erschließungsprojekts abgeschlossen ist,
• die Bank ein geschlossenes Treuhandkonto führt, wird das auf diesem Konto hinterlegte Geld an den Bauträger ausgezahlt, nachdem das Eigentum an dem Haus oder der Wohneinheit auf den Käufer übertragen wurde.

Nachdem die Bauarbeiten abgeschlossen sind und die zuständigen Bauaufsichtsbehörden die erforderlichen Genehmigungen für das Gebäude erteilt haben, übergibt der Bauträger die Wohneinheit bzw. das Haus gemäß den Bedingungen des Erschließungsvertrages an den Käufer.

Sobald die Genehmigungen erteilt sind, schließen der Bauträger und der Käufer einen weiteren Vertrag in Form eines Notariatsakts ab, mit der das Eigentum an dem Haus oder der Wohnung auf den Käufer übertragen wird.

3. Vorläufiger Immobilienkaufvertrag

Wenn der Abschluss der Transaktion nicht sofort erfolgen kann, dürfen die Parteien sicherstellen, dass der Verkauf der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft erfolgen wird, indem sie einen vorläufigen Immobilienkaufvertrag abschließen. In dem Vorvertrag müssen zumindest die wesentlichen Bedingungen des endgültigen Immobilienkaufvertrages festgelegt werden – die genaue Bezeichnung der Immobilie und der Verkaufspreis. Außerdem muss in dem Vorvertrag das Datum angegeben werden, an dem der endgültige Vertrag abgeschlossen werden soll. Fehlt das Datum im Vorvertrag, muss der endgültige Vertrag nach dem Gesetz innerhalb einer angemessenen Frist geschlossen werden, die von der Partei gesetzt wird, die berechtigt ist, den Abschluss des endgültigen Vertrages zu verlangen. Wenn beide Parteien berechtigt sind, den Abschluss der endgültigen Vereinbarung zu verlangen (was in der Regel der Fall ist), und jede von ihnen ein anderes Datum festlegt, ist das Datum maßgebend, das von der Partei angegeben wurde, die die entsprechende Erklärung zuerst abgegeben hat. Wenn ein Jahr seit der Unterzeichnung des Vorvertrages verstrichen ist und der Termin für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags noch immer nicht feststeht, ist keine der Parteien berechtigt, die Unterzeichnung des endgültigen Vertrages zu verlangen.

In vielen Fällen enthalten Vorverträge Bedingungen, die vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrages erfüllt werden müssen, wie z. B. eine Bankfinanzierung durch den Käufer, die Durchführung eines Baugrundgutachtens oder die Erteilung einer Baugenehmigung für das geplante Projekt. Im Vorvertrag muss auch festgelegt werden, welche Parteien das Risiko trägt, wenn die Bedingungen nicht erfüllt werden, und welche Ansprüche die andere Partei in diesem Fall geltend machen kann. In der Regel vereinbaren die Parteien im Vorvertrag, dass der Käufer einen Teil des Verkaufspreises (zwischen 5 und 20 % des Preises) unmittelbar nach Abschluss des Vorvertrages als Draufgabe (zadatek) an den Verkäufer zahlt – mehr dazu siehe unten.

Die Form eines Notariatsakts ist für den Immobilienvorvertrag nicht vorgeschrieben, wird jedoch empfohlen, insbesondere aus Sicht des Käufers. Weigert sich eine Partei des als Notariatsakt ausgeführten Vorvertrages, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, darf die andere Partei den Abschluss des endgültigen Vertrages im Wege eines Gerichtsverfahrens erzwingen. Darüber hinaus ist der als Notariatsakt ausgeführte Vertrag die Grundlage für eine Eintragung des Anspruchs des Käufers auf Durchführung des endgültigen Vertrages und die Übertragung des Eigentums an der Immobilie im Grundbuch und Hypothekenregister. Für den Fall, dass der Verkäufer trotz des Vorvertrages mit dem Käufer illoyal ist und versucht, die Immobilie an einen Dritten zu verkaufen, genießt der Käufer, dessen Forderung im Grundbuch und Hypothekenregister eingetragen ist, zusätzlichen Schutz. Wenn eine Immobilie trotz des im Grundbuch eingetragenen Anspruchs auf Eigentumsübertragung an einen Dritten verkauft wird, kann die Person mit dem Anspruch auf das Recht den Dritten auffordern, das Recht auf die betreffende Immobilie an sie zu übertragen.

Kommt eine Partei eines Vorvertrages, der nicht als Notariatsakt abgeschlossen wurde, mit der Verpflichtung zum Abschluss des endgültigen Vertrages in Verzug, so ist die Geltendmachung von Schadensersatz der einzige Rechtsbehelf, den die andere Partei hat. Wenn der Vertrag den Umfang der Haftung für Schäden nicht angibt, kann die geschädigte Partei nur Schadensersatz für die Schäden verlangen, die sie erlitten hat, weil sie davon ausgegangen ist, dass der endgültige Vertrag abgeschlossen wird (z. B. Anwaltskosten, Gebühren des vereidigten Übersetzers).

Die Draufgabe in Immobilienkaufverträgen – zadatek

Sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht, berechtigt die Zahlung der Draufgabe den Verkäufer, ohne Setzung einer Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten und das Geld zu behalten, wenn der Käufer mit den Bedingungen des Vorvertrages in Verzug gerät. Kommt der Verkäufer mit dem Vorvertrag in Verzug, so kann der Käufer, der die Draufgabe geleistet hat, vom Verkäufer die Zahlung der doppelten Draufgabe verlangen. In dieser Art von Fällen hat die Draufgabe die Funktion einer Vertragsstrafe für die Verletzung des Vorvertrages und ersetzt den Schadenersatz.

4. Endgültiger Immobilienkaufvertrag

Der endgültige Immobilienkaufvertrag bedarf der Form einer notariellen Urkunde / eines Notariatsakts. Es handelt sich im Wesentlichen um einen Immobilienkaufvertrag, der in Erfüllung des zuvor geschlossenen Vorvertrages abgeschlossen wird. Der endgültige Vertrag muss also alle Elemente eines Immobilienkaufvertrages enthalten, wie z. B.:

• die genaue Bezeichnung und ausführliche Beschreibung des rechtlichen Status der Immobilie, einschließlich der Informationen über etwaige Änderungen des rechtlichen Status der Immobilie nach Abschluss des Vorvertrages,
• den Verkaufspreis und die Zahlungsbedingungen sowie, falls der Käufer eine Draufgabe geleistet hat, eine Bestimmung, wonach die Draufgabe auf den Verkaufspreis angerechnet wird,
• die Bedingungen und das Datum der Übergabe der Immobilie an den Käufer.

Der Vertrag muss in polnischer Sprache abgefasst sein. Sie brauchen sich jedoch keine Sorgen zu machen, dass Sie kein Polnisch sprechen, da der Notar verpflichtet ist, einen vereidigten Übersetzer in der Sprache zu bestellen, die Sie verstehen.

Wenn die Parteien den endgültigen Vertrag unterzeichnen, geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über, es sei denn, der Vertrag sieht vor, dass das Eigentum zu einem späteren Zeitpunkt übertragen wird. Ist dies der Fall, müssen die Parteien einen separaten Vertrag zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie abschließen.

Was für Immobilien dürfen erworben werden?

Folgende Arten von Immobilien dürfen von Ausländern erworben werden:
a. Grundbesitz,
b. Grundbesitz zusammen mit Gebäuden (als gemeinsames Eigentum),
c. Gebäude und
d. Wohnung.

Welche Rechte an Immobilien dürfen erworben werden?

a. Das Eigentum.

Normalerweise würden Sie das Eigentumsrecht an der Immobilie in Polen erwerben.

Das Eigentumsrecht ist die umfassendste Eigentumsberechtigung, die Folgendes umfasst:
– das Recht zum Besitz,
– das Recht zur Nutzung,
– das Recht zur Verfügung.

b. Der Erbnießbrauch.

Der Erbnießbrauch ist dem Eigentum sehr ähnlich. Immobilien, die einem Erbnießbrauch unterliegen, stehen formell im Eigentum des polnischen Staates oder staatlicher Einrichtungen, obwohl wesentliche Rechte dem Nießbraucher gehören. Ein Erbnießbraucher (eine natürliche oder juristische Person) darf das Recht an der Immobilie besitzen, nutzen und darüber verfügen. Außerdem sind die Gebäude, die auf dem Grundbesitz errichtet wurden, die dem Erbnießbrauch unterliegen, Eigentum des Erbnießbrauchers. Der Erbnießbrauchvertrag wird für 99 Jahre oder – in Ausnahmefällen – für 40 Jahre abgeschlossen. Die Verlängerung des Erbnießbrauchsrechts um weitere Zeiträume ist eine Formsache. Der größte Nachteil des Erbnießbrauchs ist die Verpflichtung zur Zahlung eines jährlichen Nießbrauchsentgelts.

c. Ein Anteil am Gebäude mit zugewiesener Wohnung.

In Ausnahmesituationen kann das Recht auf eine Wohnung in Polen aus einem Anspruch auf einen Anteil an einer Immobilie oder Gebäude, das Wohnungen umfasst, entstehen. In dieser besonderen Situation:
– spiegelt der Anteil am Haupteigentum in der Regel die Größe der Wohnung wider,
– gibt der Anteil am Haupteigentum den Anspruch auf eine bestimmte Einheit/Wohnung an.
Diese Art des Anspruchs auf eine Wohnung ist aufgrund ihrer komplizierten Natur eher unbeliebt. Außerdem ist die Art der Berechtigung eher schwach, da es sich in Wirklichkeit um Miteigentum am Gebäude und nicht um separates Eigentum an einer Wohnung handelt. Es ist ein Relikt der Volksrepublik Polen. Ausländer dürfen in der Regel das Eigentum an einer separaten Wohnung ohne Genehmigung kaufen, aber eine Genehmigung ist erforderlich, wenn sie einen Anteil an einer Immobilie mit zugewiesener Wohnung kaufen.

d. Das Eigentumsrecht eines Genossenschaftsmitglieds an einer Wohnung.

Das Eigentumsrecht eines Genossenschaftsmitglieds an einer Wohnung ist dem Eigentum sehr ähnlich – es umfasst das Recht auf Besitz, Nutzung und Verfügung. Das Recht ist übertragbar, vererbbar und einklagbar. Der Unterschied ergibt sich vor allem daraus, dass formal gesehen die Genossenschaft Eigentümerin der Immobilie ist.

e. Das genossenschaftliche Mietrecht an einer Wohnung.

Das genossenschaftliche Mietrecht an einer Wohnung ist dem Mietvertrag sehr ähnlich – es umfasst das Recht auf Besitz und Nutzung, aber nicht das Recht auf Verfügung. Das Recht ist nicht übertragbar, nicht vererbbar und nicht einklagbar.